转让土地未变更登记,谁交税?
不动产的转让必须通过相关机构进行登记,才能确保该转让的合法有效。如果不动产转让后不去登记,然后在不动产上盖房子销售,相应的纳税义务应该由谁来承担?通常情况来说,谁买了土地谁去建房销售就应该由谁来交税。那么如果卖房获得销售收入的不缴税,反而让之前的转让方交税可以吗?【点击学习:土地使用权转让之4种常用方式涉税解析】
下面这个案例的结果还真的是这样,究竟是怎么回事?看完你就明白了。
2*04年9月27日,A公司与张三签订了一份土地使用权转让合同,该合同中约定,A公司将名下一块900平的土地使用权作价300万转让给张三。
在该合同中还约定,在对土地使用权不更名的情况下,以A公司“移民还建房”的名义进行项目立项,并向有关部门办理申报手续。
A公司于2*07年3月28日取得了国土局核发的移民安置房规划许可证,用于修建建筑面积1.21万平的移民综合楼。【点击学习:转让方式获取土地使用权,有哪些税企争议?】
在A公司与张三的合同中还约定,该项目由张三自己筹集资金负责建造和销售,所有的生产建造销售活动,均与A公司无关,不通过A公司进行账务处理,均由张三自行负责。
该项目达到销售条件进行销售以来,不管是A公司还是张三,都没有给客户开具任何发票,也从来没有申报缴纳过税款。
对于该情况,稽查局实地走访了购买的客户,调取了项目报建的相关资料,用来确定纳税主体,到相关职能部门调取数据,作为计算税款的依据。
稽查局检查后认定:
1. 移民综合楼的纳税义务人为A公司。
2. 该项目对外销售收入1591.41万元,未申报缴纳税款,应补缴营业税金及附加、土地增值税,并加收滞纳金并处罚款。
针对稽查局的处理结果,A公司不服,申请行政复议,复议为维持稽查局决定,A公司提起行政诉讼,历经一审二审,下面是各方观点。
A公司认为:
A公司未参与该项目的开发建设,且未取得销售收入,也没有获得任何经济利益,因此并不是该项目的纳税主体,不应该承担纳税义务。
稽查局则认为:
A公司是该土地使用权的登记所有人,是该项目的申请人,各项报批报建手续均以A公司名义办理,其享有该项目房屋的占有、使用、收益、处分的权利,该权利具有排他性,因此该项目的售房收入属于A公司,A公司应承担该项目的纳税义务。
综合一审二审法院的审理意见如下:
1. 尽管A公司与张三签订了《土地转让合同》,但是并未依法到相关部门办理变更登记,根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》的规定,该土地使用权并未发生转移,仍然属于A公司。
2. 该项目的计划、立项、规划、施工、验收、房屋初始产权登记、房屋销售分房等手续,均为A公司办理,该项目的开发主体属于A公司,新建房屋的所有权也属于A公司。
3. A公司与张三之间是被代理人和代理人的关系,不改变A公司的纳税义务人身份。
4. 判决维持稽查局的处理决定。
法院是根据房屋、土地的相关法律法规,确定该房屋的初始产权属于A公司,进而认定A公司为纳税主体,并将张三与A公司的关系认定为代理和被代理关系。
那么A公司辩解自己没有从该项目获得任何经济利益,所以不是纳税主体,有道理吗?这只是A公司“一厢情愿”的想法。因为该开发项目在法律的所有权就是归属于A公司,A公司享有该新建房屋的权益,是纳税义务人,这是法定义务,并不随民事合同(本案例中为《土地转让合同》)而改变,所以对于该项目的收缴税款,稽查局只会找A公司。
但是,纳税义务人的法定义务不能更改,实际负税是可以更改的。A公司缴纳税款后,可以根据《土地转让合同》等协议,向张三进行追偿。
为什么案例中A公司转让土地给张三,不去做变更,而且后续帮助张三办理各项开发手续,结果又不在销售收款中享受一定经济收益,结果还要被税务局稽查补缴税款,这A公司是在做活雷锋吗?答案并没有这么简单,而很可能是A公司故意为之,目的就是给某些人打移民安置政策的“擦边球”提供帮助,进而达到少缴税款的目的。
实际经济活动中,还有一些拥有土地使用权的单位和个人,与他人合作开发房地产,但是形式却是挂靠、转让、代理、联建等,模式多种多样,导致出现了实际经营人与合同上的名义经营人不同的问题,这种时候如何来处理?目前主要是采取有利于税收征管角度来控制,比如案例中就是找A公司缴税。
假如说A公司破产、注销了,那这个纳税人又怎么认定呢?很可能就会变成实质重于形式原则,认定张三为纳税主体,出发点还是要保障税款征收到位。
转让土地但未进行变更登记,就可能会面临一些潜在的问题和风险:未进行变更登记可能意味着您仍然被视为土地的法定所有人,可能会对土地上的任何问题(例如损坏、责任、违规行为等)负有法律责任,从而导致长期的法律纠纷。
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